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2005年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師《資產(chǎn)評(píng)估》考試大綱(二)

來源: 編輯: 2005/05/15 08:23:53 字體:

  3.熟悉運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)的技術(shù)思路及適用范圍;掌握收益法評(píng)估房地產(chǎn)中的純收益、客觀總收益和客觀總費(fèi)用的含義及其關(guān)系;掌握收益法評(píng)估房地產(chǎn)中的醬化率的實(shí)質(zhì)及種類;掌握確定房地產(chǎn)資本化率時(shí)所運(yùn)用的純收益與售價(jià)比率法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法和各種投資收益率排序插入法;掌握運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)的各種計(jì)算公式和分析重點(diǎn)。

  4.熟悉運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)的技術(shù)思路及適用范圍;掌握運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)的評(píng)估程序及操作步驟;掌握交易情況修正、日期修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正、容積率修正和土地使用年期修正的方法的具體要求、估算要點(diǎn)和具體過程;掌握運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)的綜合分析技術(shù)。

  5.熟悉運(yùn)用成本法評(píng)估房地產(chǎn)的技術(shù)思路及適用范圍;掌握土地評(píng)估中成本法操作步驟、土地價(jià)格的基本組成;熟悉土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、投資利息和土地增值收益等的基本內(nèi)涵及計(jì)算方法;掌握運(yùn)用成本法評(píng)估新建房地產(chǎn)卓越建筑物的具體要求、估算要點(diǎn)和具體操作步驟。

  6.熟悉運(yùn)用剩余法評(píng)估房地產(chǎn)的技術(shù)思路及適用范圍;掌握運(yùn)用剩余法評(píng)估房地產(chǎn)的操作步驟、參數(shù)計(jì)算及計(jì)算公式的理解和具體運(yùn)用。

  7.熟悉基準(zhǔn)地價(jià)的含義、特點(diǎn)及其作用;了解測(cè)算基準(zhǔn)地價(jià)的基本思路;熟悉基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的基本思路、適用范圍及其運(yùn)用的基本程序。

  8.了解路線價(jià)法的含義及理論依據(jù);了解路線價(jià)法的適用范圍及估價(jià)程序;掌握深度非分率表的制作方法;掌握路線價(jià)法中的四三二一法則;了解路線價(jià)法中的蘇慕期法則、霍夫曼法則和哈柏法則;掌握路線價(jià)法的計(jì)算公式及其在地價(jià)評(píng)估中的運(yùn)用。

  9.了解在建工程的概念與特點(diǎn);熟悉在建工程評(píng)估中資料的收集與分析;掌握在建工程評(píng)估的形象進(jìn)度法、成本法和假設(shè)開發(fā)法的估算要點(diǎn)和具體步驟

 ?。ㄈ┮c(diǎn)說明

  1.土地的自然供給和經(jīng)濟(jì)供給

  地球提供給人類可利用的土地?cái)?shù)量,叫做土地的自然供給,它反映了土地供人類使用的天然特性,其數(shù)包括已利用的土地和未來可供利的土地,即后備土地資源。

  土地的經(jīng)濟(jì)供給,是指在土地的自然供給的范圍內(nèi),對(duì)土地進(jìn)行了開發(fā)、規(guī)劃和整治,以滿足人類不同需求的土地供給。

  2.地價(jià)的特征

 ?。?1)地價(jià)是地租的資本化。地價(jià)不是土地的購(gòu)買價(jià)格,而是地租的資本化。

 ?。?2)地價(jià)是權(quán)益價(jià)格。由于地產(chǎn)位置不可移動(dòng),因此地產(chǎn)的買賣、抵押等并不能轉(zhuǎn)移地產(chǎn)的物質(zhì)實(shí)體本身,而且轉(zhuǎn)移與土地有關(guān)的各種權(quán)益。地產(chǎn)的權(quán)益有多種表現(xiàn)形式,扣所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等,因此,發(fā)生經(jīng)濟(jì)行為的地產(chǎn)轉(zhuǎn)移方式不同,形成的地產(chǎn)權(quán)益不同,其權(quán)益價(jià)格也不相同。

 ?。?3)土地具有增值性。地價(jià)受多種因素影響,由于土地可永續(xù)利用,隨著地塊周圍環(huán)境因素的變化及經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng),除個(gè)別情況外,隨著時(shí)間的流逝,一般情況下,土地往往具有自然增值的屬性。

 ?。?4)地價(jià)與用途相關(guān)。同樣一宗土地,在不同的規(guī)劃用途下,其使用價(jià)值不一樣的,土地價(jià)格與其用途相關(guān)性極大。

 ?。?5)地價(jià)具有個(gè)別性。由于土地位置的固定性,其交易往往是單個(gè)進(jìn)行,因此形成的地產(chǎn)市是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。

 ?。?6)地價(jià)具有可比性。人們可以根據(jù)地產(chǎn)價(jià)格的形成規(guī)律,對(duì)影響地產(chǎn)價(jià)格的因素進(jìn)行比較,從而能夠比較地產(chǎn)的價(jià)格。

  3.房地產(chǎn)的主要特性

 ?。?1)位置固定性。地球上沒有完全相同的房地產(chǎn),即使有兩宗房地產(chǎn)的地上建筑物設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)和功能等完全相同,因土地位置的差異,也會(huì)造成格的差異性。

 ?。?2)供求區(qū)域性。由于土地位置固定性,房地產(chǎn)具有區(qū)域性的特點(diǎn)。房地產(chǎn)供求關(guān)系的地區(qū)差異造成區(qū)域之間房地產(chǎn)價(jià)格的差異性。

 ?。?3)長(zhǎng)期使用性。由于土地可以永續(xù)利用,建筑物也是耐用品,使用年限可達(dá)數(shù)十年甚至長(zhǎng)達(dá)上百年,使用期間即使房屋變舊或受損,也可以通過不斷的翻修,以延長(zhǎng)其使用期。

 ?。?4)大量投資性。房地產(chǎn)投資開發(fā)需要投入大量資金金融業(yè)的支持和介入,是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)必不可少的條件。

 ?。?5)保值與增值性。由于土地資源的有限性和固定性,制約了對(duì)房地產(chǎn)不斷膨脹的需求,特別是對(duì)良好地段物業(yè)的需求,導(dǎo)致價(jià)格上漲。同時(shí),對(duì)土地的改良和城市基礎(chǔ)實(shí)施的不斷完善,使土地原有的區(qū)位條件改善,導(dǎo)致土增值。

 ?。?6)投資風(fēng)險(xiǎn)性。房地產(chǎn)使用的長(zhǎng)期性和保值增值性使之成為投資回報(bào)率較高的行業(yè),同時(shí)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)也比較大。

 ?。?7)難以變現(xiàn)性。由于房地產(chǎn)位置固定性、用途不易改變等,導(dǎo)致其變現(xiàn)性較差。

 ?。?8)政策限制性。房地產(chǎn)市場(chǎng)受國(guó)家和地區(qū)政策影響較大。城市規(guī)劃、土地使用規(guī)劃、土地用途管制、住房政策、房地產(chǎn)信貨政策、房地產(chǎn)稅收政策等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生直接或間接的影響。

  4.最有效使用原則

  最有效使用原則是指,在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí),不能僅僅考慮房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的用途和利用方式,而應(yīng)該結(jié)合預(yù)期原則和合法原則,考慮在何種情況下房地產(chǎn)能夠達(dá)到最佳使用及實(shí)現(xiàn)的可能以最佳使用所能帶來的收益評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值。

  5.合法原則

  合法原則是指房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的使用要符合法律法規(guī)和城市規(guī)劃的規(guī)定。

  6.房地產(chǎn)評(píng)估的程序

  房地產(chǎn)評(píng)估一般應(yīng)依照以下程序進(jìn)行:明確評(píng)估基本事項(xiàng)、制定工作計(jì)劃、實(shí)地勘察與收集資料、測(cè)算被估房地產(chǎn)的價(jià)值、確定評(píng)估結(jié)果和撰寫評(píng)估報(bào)告。

  7.房地產(chǎn)價(jià)格的種類

 ?。?1)根據(jù)權(quán)益的不同,可分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格;

 ?。?2)按價(jià)格形成方式可分為市場(chǎng)交價(jià)格和評(píng)估價(jià)格;

 ?。?3)按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)可劃分為土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格;

 ?。?4)按房地產(chǎn)價(jià)格表示單位可劃分為總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)等。

  房地產(chǎn)總價(jià)格,是指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。房地產(chǎn)單位價(jià)格,有三種情況:對(duì)土地而言,是指單位土地面積的土地價(jià)格;對(duì)建筑而言,是指單位建筑面積的建筑物價(jià)格;對(duì)房地產(chǎn)單位價(jià)格而言,是指單位建筑面積的房地產(chǎn)價(jià)格。

  樓面地價(jià),又稱單位建筑面積地價(jià),是指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。

  樓面地價(jià) =土地總價(jià)格/建筑總面積=土地單價(jià)/容積率

 ?。?5)其他價(jià)格類型。公告地價(jià),是政府定期公布的土地價(jià)格。

  申報(bào)地價(jià),是土地所有人或使用人參照公告地價(jià)向政府申報(bào)的土地價(jià)格。

  8.影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素

  影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素通??蓜澐譃橐话阋蛩?、區(qū)域因素和個(gè)別因素。一般因素是指影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價(jià)格的一般的、普遍的、共同的因素。這類因素主要包括經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政因素和心理因素等。區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合產(chǎn)生的區(qū)域特性,對(duì)該區(qū)域內(nèi)的各塊土地的價(jià)格水平生產(chǎn)影響的因素。這類因素可細(xì)分為商服繁華因素、道路通達(dá)因素、交通便捷因素、城市設(shè)施狀況因素和環(huán)境因素等。個(gè)別因素是指土地和建筑物自條件對(duì)價(jià)值產(chǎn)生影響的因素。

  9.客觀純收益

  運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí),必須對(duì)實(shí)際純收益進(jìn)行修正,剔除其中特殊的、偶然的因素,取得房地產(chǎn)在政黨的市場(chǎng)條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的純收益值,其中還應(yīng)包含對(duì)未來收益和風(fēng)險(xiǎn)的合理預(yù)期。我們把這個(gè)收益稱為客觀純收益,只有客觀純收益才能作為評(píng)估的依據(jù)。

  10.求以資本化率的方法

  在房地產(chǎn)評(píng)估中,求以資本化率的主要方法有:純收益與售價(jià)比率法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法和各種投資收益率排序插入法等。

  11.資本化率的種類

  資本化率的種類包括綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率。

  綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率的關(guān)系如下:



  式中: r -綜合資本化率;

式中: r -綜合資本化率;

——建筑物資本化率;

  L -土地價(jià)值;

  B -建筑物價(jià)值。

  12. 運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的計(jì)算公式

 ?。?1 )收益為有限年期的房地產(chǎn)價(jià)值計(jì)算公式為:

  式中, r為資本化率,成立條件為:純收益a每年不變;資本化率r固定且大于零;收益年期有限為n .

 ?。?2 )評(píng)估房地合在一起的房地產(chǎn)價(jià)值。

  房地產(chǎn)價(jià)值 = 房地產(chǎn)純收益 / 綜合資本化率

  房地產(chǎn)純收益 = 房地產(chǎn)總收益-房地產(chǎn)總費(fèi)用

  房地產(chǎn)總費(fèi)用 = 管理費(fèi) + 維修費(fèi) + 保險(xiǎn)費(fèi) + 稅金

 ?。?3 )由土地收益評(píng)估土地價(jià)值。這一般適用于空地出租的情況。

  土地價(jià)值 = 土地純收益 / 土地資本化率

  土地純收益 = 土地總收益-土地總費(fèi)用

  土地總費(fèi)用 = 管理費(fèi) + 維護(hù)費(fèi) + 稅金

 ?。?4 )由房地產(chǎn)收益評(píng)估土地價(jià)值。

  土地價(jià)值 = 房地產(chǎn)價(jià)值-建筑物現(xiàn)值

  建筑物現(xiàn)值 = 建筑物重置價(jià)—年貶值額×已使用年數(shù)

  年貶值額 =(建筑物重置價(jià)--殘值)/耐用年限=建筑物重置價(jià)(1--殘值率)/耐用年限

  或

  土地價(jià)值 =(房地產(chǎn)純收益-建筑物純收益)/土地資本化率

  建筑物純收益 =建筑物現(xiàn)值×建筑物資本比率

 ?。?5 )單獨(dú)評(píng)估建筑物的價(jià)值。

  建筑物價(jià)值 = (房地產(chǎn)純收益-土地純收益) / 建筑物資本化率

  以下所列計(jì)算公式均假設(shè)土地使用年期為無限年期,

  但在評(píng)估實(shí)務(wù)中應(yīng)注意土地使用的有限年期。

  13. 市場(chǎng)法的修正因素

  市場(chǎng)法就是通過與近期交易的房地產(chǎn)進(jìn)行比較,并對(duì)一系列因素進(jìn)行修正,而得到被估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)狀況下的價(jià)格水平。這些因素主要有交易情況因素、交易日期因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素等。

  14. 運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格的計(jì)算公式

  市場(chǎng)法的基本計(jì)算公式是:

  式中: P-被估房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值;

  P-可比交易實(shí)例價(jià)值;

  A-交易情況修正系數(shù);

  B-交易日期修正系數(shù);

  C-區(qū)域因素修正系數(shù);

  D-個(gè)別因素修正系數(shù)。

  實(shí)際評(píng)估工作中,其計(jì)算公式為:

P=P×A×B×C×D=P×[100÷()]×[()÷100][100÷()][100÷()]

A=100÷()=正常交易情況指數(shù)/可比實(shí)例交易情況指數(shù)

B=()÷100=評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)/可比實(shí)例交易時(shí)價(jià)格指數(shù)

C=100÷()=待估對(duì)象所處區(qū)域因素條件指數(shù)/可比實(shí)例所處區(qū)域因素條件指數(shù)

D=100÷()=待估對(duì)象個(gè)別因素條件指數(shù)/可比實(shí)例個(gè)別因素條件指數(shù)

  市場(chǎng)法的計(jì)算公式也可以是:

  在上式中,P和A、B含義同前,C和D為分別以可比實(shí)例的區(qū)域因素條件和個(gè)別條件為基準(zhǔn)即 100 而確定被估對(duì)象的區(qū)域因素和個(gè)別因素條件修正系數(shù)。

  如果土地容積率、土地使用年期單獨(dú)修正,則計(jì)算公式為:

P=P×A×B×C×D×容積率修正系數(shù)×土地使用年期修正系數(shù)

  15. 市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的程序

  運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值,一般經(jīng)過下列程序:收集交易資料,確定可比交易案例,對(duì)交易情況,交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素、容積率和土地使用年期等進(jìn)行修正,確定房地產(chǎn)價(jià)值。

  16. 成本法評(píng)估地價(jià)的基本公式 .

  土地人價(jià)值 = 土地取得費(fèi) + 土地開發(fā)費(fèi) + 稅費(fèi) + 利息 + 利潤(rùn) + 土地增值收益

  17. 土地取得費(fèi)

  土地取得費(fèi)為取得土地而向原土地使用者支付的費(fèi)用,分為兩種情況:( 1 )國(guó)家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用,包括土地補(bǔ)償費(fèi)、土地附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)等。( 2 )為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用,這是對(duì)原城市土地使用者支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用,這是對(duì)原城市土地使用者在經(jīng)濟(jì)上補(bǔ)償。

  18. 新建房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的費(fèi)用

  新建房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生和各項(xiàng)費(fèi)用,包括土地征用及拆遷償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、投資利息和銷售稅費(fèi)等。

  19. 運(yùn)用成本法評(píng)估舊建筑物的基本思路

  運(yùn)用成本法評(píng)估舊建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)值,應(yīng)以評(píng)估基準(zhǔn)日的重新建造成本為基礎(chǔ),考慮評(píng)估對(duì)象的使用和磨損,扣除建筑物的貶值額。

  舊建筑物價(jià)值的現(xiàn)值的計(jì)算公式為:

  建筑物價(jià)值 = 重置成本—年貶值額×已使用年限

  計(jì)算貶值額的方法有:有線折舊法、余額弟減法、償還基金法、年數(shù)合計(jì)法、成新折扣法等。常用的方法是直線折舊法和成新折扣法。

  直線折舊法計(jì)算建筑物每年的貶值額為:

  式中: D-年貶值額;

  C-建筑物的重新建造成本;

  S-建筑物的凈殘值,即建筑物在達(dá)到耐用年限后的剩余值扣除舊建筑物的拆

  除、清理等處理用后剩余的價(jià)值;

  N-建筑物的耐用年限;

  R-建筑物的殘值率,即建筑物的凈殘值與重新建造成本的比率。

  20. 剩余法的基本思路

  剩余法是將被估房地產(chǎn)開發(fā)后的預(yù)期價(jià)值,扣除正常投入費(fèi)用、正常稅金及合理利潤(rùn)后,依據(jù)該剩余值測(cè)算估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。

  實(shí)際估價(jià)工作中,常用的一個(gè)具體計(jì)算公式為:

  土地價(jià)值 = 房屋的預(yù)期售價(jià)—開發(fā)建設(shè)成本—利息—利潤(rùn)—稅費(fèi)

  21.剩余法估價(jià)的程序

  剩余估價(jià)的程序?yàn)椋赫{(diào)查房地產(chǎn)基本情況,確定被估房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式,預(yù)測(cè)房地產(chǎn)開發(fā)完成后的收益,測(cè)算開發(fā)建設(shè)成本,測(cè)算開發(fā)利潤(rùn),沒算投資利息和稅費(fèi),估算被估房地產(chǎn)價(jià)值。

  22. 基準(zhǔn)地價(jià)的含義

  基準(zhǔn)地價(jià)是按照城市上地級(jí)或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和

  綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。

  23. 基準(zhǔn)地價(jià)的作用

 ?。?1 )具有政府公告作用;

 ?。?2 )宏觀調(diào)控地價(jià)水平的依據(jù);

 ?。?3 )是國(guó)家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù);

 ?。?4 )是政府參與土地有償使用收益分配的依據(jù);

 ?。?5 )是進(jìn)一步評(píng)估宗地地價(jià)的基礎(chǔ);

 ?。?6 )引導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門間的合理配置。

  24. 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的含義

  基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法,是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果,按照替代原則,將被估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較,并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正,從而求取被估宗地在評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格的方法。

  25. 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法估價(jià)的程序

 ?。?1 )收集、整理土地定級(jí)估價(jià)的程序

 ?。?2 )確定修正系數(shù)表。

 ?。?3 )調(diào)查宗地地價(jià)影響因素的指標(biāo)條件。

 ?。?4 )制定被估宗地因素修正系數(shù)。

 ?。?5 )確定被估宗地使用年期修正系數(shù)?;鶞?zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的使用年期,是各用途土地使用的最高出讓年期,而具體宗地的使用年期可能各不相同,因此須進(jìn)行年期修正。土地使用年期修正系數(shù)可按下式計(jì)算:

  式中: y-宗地使用年期修正系數(shù);

  r-土地資本化率;

  m-被估宗地可使用年期;

  n-該用途土地法定最高的出讓年期。

 ?。?6 )確定期日修正系數(shù)。把基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的地價(jià)水平修正到宗地地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的地價(jià)水平。期日修正一般可以根據(jù)地價(jià)指數(shù)的變動(dòng)幅度進(jìn)行。

 ?。?7 )確定容積率修正系數(shù)。將區(qū)域平均容積率下的地價(jià)水平修正到宗地實(shí)際容積率水平下的地價(jià)。

 ?。?8 )評(píng)估宗地地價(jià)。

  26. 路線價(jià)法的計(jì)算公式

  路線價(jià)法的計(jì)算公式有不同的表現(xiàn)形式,下面是常用的一種表達(dá)方式:

  宗地總價(jià) = 路線價(jià)×深度百分率×臨街寬度

  如果宗地條件特殊,如宗地屬街角地、兩面臨街地、三角形地、梯形地、不規(guī)則形狀地、袋地等,則需依下列公式計(jì)算:

  宗地總價(jià)= 路線價(jià)×深度百分率×臨街寬度×其他條件修正率或,

宗地總價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×臨街寬度(+或者--)其他條件修正額

  27. 深度百分率的定義

  深度百分率,是地價(jià)隨臨街深度長(zhǎng)短變化的比率。

  28. 深度百分率的表現(xiàn)形式

  深度百分率的表現(xiàn)形式有三種,分別為:?jiǎn)为?dú)深度百分率、累計(jì)深度百分率和平均深度百分率。單獨(dú)深度百分率呈遞減現(xiàn)象,累計(jì)深度百分率呈遞增現(xiàn)象,平均深度百分率呈遞減現(xiàn)象。

  29. 路線價(jià)估價(jià)法的操作步驟

  路線價(jià)估價(jià)法的操作步驟主要包括以下內(nèi)容:路線價(jià)區(qū)段的劃分、標(biāo)準(zhǔn)深度的確定、路線價(jià)的評(píng)估、深度百分率表和其他條件修正率表的制作、土地宗地價(jià)值的計(jì)算。

  30. 在建工程評(píng)估中的形象進(jìn)度法

  形象進(jìn)度法是選擇足夠的可比銷售資料,根據(jù)在建工程建造完成后的市場(chǎng)價(jià)格,結(jié)合工程形象進(jìn)度評(píng)估在建工程價(jià)值的方法。

  六 . 資源資產(chǎn)評(píng)估

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  資源資產(chǎn)評(píng)估是資產(chǎn)評(píng)估的有機(jī)組成部分。通過對(duì)資源資產(chǎn)評(píng)估內(nèi)容的考核,測(cè)試考生對(duì)資源資產(chǎn)評(píng)估的基本原理和方法的掌握和了解情況,重點(diǎn)測(cè)試考生對(duì)森林資源和礦產(chǎn)資源資產(chǎn)的基本概念、價(jià)格影響因素以及主要評(píng)估方法的掌握情況,以考核考生分析和解決有關(guān)資源資產(chǎn)評(píng)估基本問題的能力。

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  1. 熟悉自然資源的分類及其特點(diǎn);熟悉資源資產(chǎn)的概念;熟悉資源性資產(chǎn)的自然屬性、經(jīng)濟(jì)屬性和法律屬性;掌握資源性資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)。

  2. 了解森林資源資產(chǎn)的種類;掌握森林資源資產(chǎn)價(jià)格的主要構(gòu)成要素;熟悉森林資源資產(chǎn)評(píng)估中資料收集內(nèi)容及核查項(xiàng)目;掌握森林資源資產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法、收益法、成本法和剩余法的計(jì)算公式和適用范圍。

  3. 了解礦業(yè)權(quán)的概念;熟悉影響礦產(chǎn)價(jià)格的因素;掌握礦產(chǎn)評(píng)估的貼現(xiàn)現(xiàn)金法、可比銷售法、約法投資-貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法、重置成本法、地勘加和法、地質(zhì)要素評(píng)序法、聯(lián)合風(fēng)險(xiǎn)勘查協(xié)議和粗估法等具體評(píng)估方法的適用范圍、使用條件和具體應(yīng)用。

 ?。ㄈ┮c(diǎn)說明

  1. 自然資源的含義

  自然資源是指自然界中人類可以直接獲得的用于生產(chǎn)和生活和物質(zhì)要素。自然資源是一個(gè)動(dòng)態(tài)的概念,信息,技術(shù)和相對(duì)稀缺性和變化都能把以前沒有價(jià)值的物質(zhì)變成寶貴的資源。

  2. 自然資源的分類

  根據(jù)自然資源在開發(fā)過程中能否再生,可劃分為耗竭性資源和非耗竭性資源。耗竭性資源的主體是礦產(chǎn)資源,是經(jīng)過漫長(zhǎng)的地質(zhì)過程形成的,隨著人類的開發(fā)利用,其絕對(duì)數(shù)量和質(zhì)量有明顯地減少和下降現(xiàn)象,是不可再生資源。非耗竭性資源基本上由環(huán)境要素構(gòu)成的,在合理開發(fā)利用的限度內(nèi),人類可以永續(xù)利用。非耗竭性資源可分為三種:恒定的非耗竭性資源、可再生的非耗竭性資源和不可再生的非耗竭性資源。

  按照資源的性質(zhì),從自然資源與人類的經(jīng)濟(jì)關(guān)系角度,可劃分為環(huán)境資源、生物資源、土地資源、礦產(chǎn)資源和景觀資源等。

  3 .生物資源

  生物資源包括森林資源、牧草資源、動(dòng)物資源和海洋生物資源等。生物資源吸收了流動(dòng)的太陽(yáng)能和水資源,消耗土壤的養(yǎng)分。在太陽(yáng)能量一定,生物繁殖能力一定,以及人類合理利用和保護(hù)的條件下,生物資源是可以再生的。

  4 .土地資源

  土地資源是由地形、土壤、植被、巖石、水文和氣候等因素組成的一個(gè)獨(dú)立的自然綜合體。土地一般是指地球陸地的表面部分,包括灘涂和內(nèi)陸水域。土地可以劃分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。農(nóng)用地主要包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。

  5 .礦產(chǎn)資源

  礦產(chǎn)資源是經(jīng)過一定的地質(zhì)過程形成的,賦存于地殼或地殼上的固態(tài)、液態(tài)或氣態(tài)物質(zhì),包括各種能源和各種礦物等。礦產(chǎn)資源包括陸地礦產(chǎn)資源和海洋礦產(chǎn)資源。海洋礦產(chǎn)資源包括濱海砂礦、陸架油氣、深海沉積礦床等。

  6 .資源資產(chǎn)的自然屬性、經(jīng)濟(jì)屬性和法律屬性

  資源資產(chǎn)具有自然屬性、經(jīng)濟(jì)屬性和法律。自然屬性包括:天然性、有限性與稀缺性、生態(tài)性和區(qū)域性等。經(jīng)濟(jì)屬性包括:自然資源具有使用價(jià)值、資源資產(chǎn)能夠以貨幣計(jì)量和資源資產(chǎn)具有可收益性等。法律屬性包括資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)在法律上具有獨(dú)立性和資源資產(chǎn)的使用權(quán)可以依法交易。

  7 .資源資產(chǎn)價(jià)格

  資源資產(chǎn)價(jià)格是自然資源的使用權(quán)價(jià)格,資源資產(chǎn)評(píng)估須遵循自然資源形成和變化的客觀規(guī)律。

  8 .森林資產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成因素

  森林資產(chǎn)價(jià)格,主要由下列因素構(gòu)成:營(yíng)林生產(chǎn)成本、資金的時(shí)間價(jià)值、利潤(rùn)、稅金、林木生產(chǎn)中的損失、地租、地區(qū)差價(jià)和樹種差價(jià)等。

  9 .評(píng)估林木資產(chǎn)的市場(chǎng)法

  該方法是以相同或類似林木資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)作為比較基礎(chǔ),評(píng)估待估林木資產(chǎn)價(jià)值的方法。計(jì)算公式為:

  P=K × K b × G × Q

  式中: P -林木資產(chǎn)評(píng)估值;

  Q -被估林木資產(chǎn)的蓄積量;

  K -林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù);

  K b -物價(jià)指數(shù)調(diào)整系數(shù);

  G -參照物單位蓄積量的交易價(jià)格。

  10 .評(píng)估林木資產(chǎn)的剩余法

  剩余法又稱市場(chǎng)價(jià)倒算法,是用被評(píng)估林木采伐后所得的木材的市場(chǎng)銷售總收入,扣除木材經(jīng)營(yíng)所消耗的成本(含有關(guān)稅費(fèi))及合理利潤(rùn)后,將剩余部分作為林木資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。其計(jì)算公式為:

  P=W — C — F+S

  式中: P -林木資產(chǎn)評(píng)估值;

  W -林木資產(chǎn)評(píng)估值;

  C -木材經(jīng)營(yíng)成本(包括采運(yùn)成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi));

  F -木材經(jīng)營(yíng)合理利潤(rùn);

  S -林木資源的再生價(jià)值。

  11 .評(píng)估林木資產(chǎn)的收益法

  收益法又稱收益凈現(xiàn)值法,是將被評(píng)估林木資產(chǎn)在未來經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各年的凈收益按一定的折現(xiàn)率折現(xiàn)為現(xiàn)值,然后累計(jì)求和得出林木資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的方法,計(jì)算公式為:

  式中: P -林木資產(chǎn)評(píng)估值;

  A t -第 t 年的年收入;

  C t -第 t 年的營(yíng)林生產(chǎn)成本;

  N -經(jīng)營(yíng)期

  R -資本化率。

  12 .評(píng)估林木資產(chǎn)的成本法

  成本法是按現(xiàn)時(shí)工價(jià)及生產(chǎn)水平,重新營(yíng)造一塊與被評(píng)估林木資產(chǎn)相類似的林分別所需的成本費(fèi)用,作為被評(píng)估林木資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的方法。其計(jì)算公式為:

  式中: P -林木資產(chǎn)評(píng)估值;

  K -林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù);

  C t -過去第 t 年以現(xiàn)時(shí)工價(jià)以及生產(chǎn)水平為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的生產(chǎn)成本;

  r -資本化率;

  n -林分年齡。

  13 .礦業(yè)權(quán)的概念

  我國(guó)的礦產(chǎn)資源屬于國(guó)家所有,由國(guó)務(wù)院行使國(guó)家對(duì)礦產(chǎn)資源的所有權(quán),礦產(chǎn)資源物質(zhì)實(shí)體及其所有權(quán)屬于國(guó)家所有。國(guó)家實(shí)行控礦權(quán)、采礦權(quán)有償取得制度,礦產(chǎn)資源的探礦權(quán)和采礦權(quán)可以依法出讓和轉(zhuǎn)讓。探礦權(quán)和采礦權(quán)通常合稱礦業(yè)權(quán),簡(jiǎn)稱礦權(quán)。所謂礦業(yè)權(quán)是指在依法取得勘查或采礦許可證的范圍和期限內(nèi),對(duì)礦產(chǎn)資源進(jìn)行勘查、開采等一系列生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的權(quán)利。

  14 .影響礦產(chǎn)資源資產(chǎn)價(jià)值的因素

  影響礦產(chǎn)資源資產(chǎn)價(jià)值的因素主要包括:礦產(chǎn)資源本身的稀缺程度和可替代程度、礦產(chǎn)品的供求狀況、礦床自然豐度和地理位置、科技進(jìn)步、資本化率和社會(huì)平均利潤(rùn)率等。

  15 .礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評(píng)估的方法

  礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評(píng)估,根據(jù)不同的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估目的,具有多種評(píng)估方法。采礦權(quán)評(píng)估主要采用貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法和可比銷售法。探礦權(quán)可在不同精度勘查階段轉(zhuǎn)讓,因此,評(píng)估時(shí)應(yīng)針對(duì)不同精度勘探階段合理選擇評(píng)估方法。高精度勘查階段的探礦權(quán)評(píng)估方法主要包括約當(dāng)投資-貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法、重置成本法和地勘加和法,低精度勘查階段的探礦權(quán)評(píng)估方法主要包括地質(zhì)要素評(píng)序法、聯(lián)合風(fēng)險(xiǎn)勘查協(xié)議法和粗估法。

  七、無形資產(chǎn)評(píng)估

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  無形資產(chǎn)評(píng)估是資產(chǎn)評(píng)估中難度較大的一項(xiàng)評(píng)估工作。通過對(duì)無形資產(chǎn)評(píng)估內(nèi)容的考核,測(cè)試考生對(duì)無形資產(chǎn)評(píng)估的基本原理與方法的掌握情況。重點(diǎn)測(cè)試考生對(duì)無形資產(chǎn)評(píng)估中與專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、版權(quán)、商譽(yù)評(píng)估有關(guān)的基本概念、評(píng)估特性以及對(duì)無形資產(chǎn)的具體評(píng)估方法、評(píng)估參數(shù)選取的掌握情況,考核考生分析和解決無形資產(chǎn)評(píng)估問題的能力。

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  1 .掌握無形資產(chǎn)的定義、功能特性及分類;熟悉影響無形資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的因素;熟悉無形資產(chǎn)評(píng)估的程序、評(píng)估的前提假設(shè)及對(duì)象。

  2 .掌握收益法在無形資產(chǎn)評(píng)估中的基本公式;熟悉運(yùn)用收益法評(píng)估無形資產(chǎn)時(shí)確定收益額的直接估算法、差額法、分成率法和要素貢獻(xiàn)法等具體方法的具體要求、估算要點(diǎn)和估算過程;掌握折現(xiàn)率及無形資產(chǎn)收益期限的各種確定方法。

  3 .了解無形資產(chǎn)成本的不完整性、弱對(duì)應(yīng)性和虛擬性等特點(diǎn)對(duì)無形資產(chǎn)評(píng)估的影響;了解估算自創(chuàng)無形資產(chǎn)重置成本的核算法和倍加系數(shù)法的基本要求、估算要點(diǎn)和具體應(yīng)用;熟悉估算外購(gòu)無形資產(chǎn)重置成本的市價(jià)類比法和物價(jià)指數(shù)法的基本要求、估算要點(diǎn)和具體運(yùn)用;掌握剩余經(jīng)濟(jì)壽命預(yù)測(cè)法具體要求、測(cè)算要點(diǎn)和具體運(yùn)用。

  4 .熟悉運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估無形資產(chǎn)的技術(shù)思路,運(yùn)用時(shí)需注意的問題。

  5 .掌握專利權(quán)的特點(diǎn)、評(píng)估目的及評(píng)估程序;掌握專利權(quán)價(jià)值影響因素;熟悉專利權(quán)使用權(quán)限的分類;掌握運(yùn)用收益法和成本法評(píng)估專利權(quán)具體要求、測(cè)算要點(diǎn)和具體運(yùn)用;了解專有技術(shù)的特點(diǎn);熟悉影響專有技術(shù)價(jià)值的因素,掌握專有技術(shù)評(píng)估方法。

  6 .掌握商標(biāo)權(quán)的定義、分類及其特點(diǎn);熟悉商標(biāo)權(quán)價(jià)值的影響因素;了解商標(biāo)權(quán)的評(píng)估程序;掌握運(yùn)用收益法評(píng)估商標(biāo)權(quán)的具體要求、測(cè)算要點(diǎn)和具體估算過程。

  7 .熟悉版權(quán)的含義以及版權(quán)的分類,熟悉版權(quán)的經(jīng)濟(jì)權(quán)類含義、各類版權(quán)的有效期限,了解影響版權(quán)價(jià)值的因素。熟悉計(jì)算機(jī)軟件無形資產(chǎn)的特點(diǎn);熟悉計(jì)算機(jī)軟件三種方法的各自特點(diǎn);掌握計(jì)算機(jī)軟件的分類。

  8 .掌握商譽(yù)的本質(zhì),熟悉商譽(yù)評(píng)估的基本前提和基本要求;掌握割差法與超額收益法在商譽(yù)收益法在商譽(yù)評(píng)估中的應(yīng)用;熟悉商譽(yù)評(píng)估中需注意的事項(xiàng)。

 ?。ㄈ┮c(diǎn)說明

  1 .無形資產(chǎn)的定義、功能特性及分類

  無形資產(chǎn)是指特定主體所控制的,不具有實(shí)物形態(tài),對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期發(fā)揮作用且能帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源。

  無形資產(chǎn)的特性包括:共益性、積累性的替代性。

  無形資產(chǎn)的分類:

  可確指的無形資產(chǎn)包括:知識(shí)產(chǎn)權(quán)類、專有技術(shù)類、關(guān)系類和權(quán)利類無形資產(chǎn)。知識(shí)產(chǎn)權(quán)類無形資產(chǎn)包括:專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)和版權(quán)。

  商譽(yù)是一種不可確指的無形資產(chǎn)。

  2 .影響無形資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的因素

  影響無形資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的因素包括無形資產(chǎn)的取得成本、機(jī)會(huì)成本、獲利能力因素、市場(chǎng)因素、風(fēng)險(xiǎn)因素、產(chǎn)權(quán)因素、使用期限因素、技術(shù)因素、其他因素。

  3 .無形資產(chǎn)評(píng)估的程序

  無形資產(chǎn)評(píng)估的程序包括明確評(píng)估目的;鑒定無形資產(chǎn);搜集相關(guān)資料;確定評(píng)估方法;做出評(píng)估結(jié)論,整理并撰寫報(bào)告。

  鑒定無形資產(chǎn)應(yīng)確認(rèn)是否形成無形資產(chǎn),鑒別無形資產(chǎn)的種類,確認(rèn)無形資產(chǎn)的有效期限。

  4 .評(píng)估的前提假設(shè)及評(píng)估對(duì)象

  無形資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)在特定的前提下進(jìn)行;無形資產(chǎn)評(píng)估一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)變動(dòng)轔前提;無形資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)其獲利能力的評(píng)估。

  5 .收益法

 ?。?1 )基本公式為:

  無形資產(chǎn)評(píng)估值 =[[image11]]

  式中: R i -被評(píng)估無形資產(chǎn)的第 I 年的超額收益;

  i -收益期限序號(hào);

  r -折現(xiàn)率;

  n -收益期限。

 ?。?2 )無形資產(chǎn)收益額的確定包括直接估算法、差額法、分成率法、要素貢獻(xiàn)法。

  6 .成本法

 ?。?1 )自創(chuàng)無形資產(chǎn)重置成本的估算包括核算法和倍加系數(shù)法。

  其中,核算法公式為:

  無形資產(chǎn)重置成本 = 生產(chǎn)成本 + 期間費(fèi)用 + 合理費(fèi)用

 ?。?2 )外購(gòu)無形資產(chǎn)重置成本的估算包括:市價(jià)類比法和物價(jià)法。

  7 .市場(chǎng)法

  運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估無形資產(chǎn),應(yīng)注意以下事項(xiàng):

 ?。?1 )具有合理比較基礎(chǔ)的類似的無形資產(chǎn)。

 ?。?2 )收集類似的無形資產(chǎn)交易的市場(chǎng)信息是為橫向比較提供依據(jù),而收集被評(píng)估無形資產(chǎn)以往的交易信息則是為縱向比較提供依據(jù)。

 ?。?3 )作為市場(chǎng)法應(yīng)用基礎(chǔ)的價(jià)格信息應(yīng)滿足相關(guān)、合理、可靠和有效的要求。

 ?。?4 )無論是橫向比較,還是縱向比較,參照物與被評(píng)估無形資產(chǎn)會(huì)因時(shí)間、空間和條件的變化而產(chǎn)生差異,評(píng)估人員應(yīng)對(duì)比做出言之有理,持之有據(jù)的調(diào)整。

  8 .專利權(quán)的資產(chǎn)特點(diǎn)

  專利權(quán)的資產(chǎn)特點(diǎn)是:

 ?。?1 )資產(chǎn)確認(rèn)復(fù)雜;

 ?。?2 )收益能力有一定的不確定性;

 ?。?3 )專利資產(chǎn)還具有時(shí)間性、地域性、排他性、共享性特征。

  9 .專利權(quán)的評(píng)估程序

  專利權(quán)的評(píng)估程序主要包括:

 ?。?1 )證明和鑒定專利資產(chǎn)的存在鑒別:專利資產(chǎn)的確認(rèn),包含三個(gè)方面:即專利權(quán)的有效性、專利權(quán)的保護(hù)范圍以及專利權(quán)人。一般應(yīng)搜集證明專利資產(chǎn)存在資料有:專利說明書、權(quán)利要求書、專利證書、有關(guān)法律性文件和專利年費(fèi)繳費(fèi)憑證等。

 ?。?2 )搜集相關(guān)資料,確定評(píng)估方法。搜集相關(guān)資料包括:技術(shù)資料、經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)資料、法律法規(guī)資料、資產(chǎn)占有方管理方面的資料。

 ?。?3 )完成評(píng)估報(bào)告,并加以詳盡說明。

  10 .收益法在專利權(quán)評(píng)估中的應(yīng)用

 ?。?1 )折現(xiàn)率的確定

  折現(xiàn)率 = 無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 + 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

  其中,①無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率一般應(yīng)考慮社會(huì)平均報(bào)酬率;②風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定應(yīng)考慮:技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)。

 ?。?2 )分成率的確定

 ?、倮镁C合評(píng)價(jià)法確定分成率,主要是通過對(duì)分成率的以值有影響的各個(gè)因素,即法律因素、技術(shù)因素及經(jīng)濟(jì)因素,進(jìn)行評(píng)測(cè),確定各因素對(duì)分成率取值的影響度,再根據(jù)由多位專家確定的各因素權(quán)重,最終得到分成率。采用綜合評(píng)價(jià)法確定分成率的步驟:

  A. 建立評(píng)測(cè)體系;

  B .指標(biāo)權(quán)重的確定;

  C .構(gòu)造綜合評(píng)價(jià)模型。

 ?、诶迷u(píng)測(cè)體系確定待估專利權(quán)的分成率。

  A .確定待估技術(shù)分成率的取值范圍;

  B .分成率的取值范圍是根據(jù)國(guó)際技術(shù)貿(mào)易中已被眾多國(guó)家認(rèn)可的技術(shù)提成比率范圍確定的;

  C .根據(jù)分成率的評(píng)測(cè)表,確定待估專利技術(shù)分成率的調(diào)整系數(shù);

  D .確定待估專利技術(shù)分成率。

  11 .專有技術(shù)的特點(diǎn)

  專有技術(shù)是指為特定的人所知悉,未分開其完整形式,處于保密狀態(tài),且未申請(qǐng)專利的具有一定價(jià)值的知識(shí)或信息。

  專有技術(shù)具有實(shí)用性、獲利性和保密性特點(diǎn)。

  12 .影響專有技術(shù)價(jià)值的因素

  影響專有技術(shù)價(jià)值的因素包括:使用期限、獲利能力、供需市場(chǎng)情況、開發(fā)成本及保密措施。

  13 .商標(biāo)權(quán)的定義及分類

  商標(biāo)是商品或服務(wù)的標(biāo)記,是商品生產(chǎn)者或經(jīng)營(yíng)者為了把自己的商品或服務(wù)區(qū)別于他人的同類商品或服務(wù),在商品上或服務(wù)中使用的一種特殊標(biāo)記。這種標(biāo)記一般是由文字、圖案或兩者組合而成。

  按商標(biāo)是否具有法律保護(hù)的專用權(quán),可以分為注冊(cè)商標(biāo)和未注冊(cè)商標(biāo)。按商標(biāo)的構(gòu)成,可以劃分為文字商標(biāo)、圖形商標(biāo)、符號(hào)商標(biāo)、文字圖形組合商標(biāo)、色彩商標(biāo)、三維標(biāo)志商標(biāo)等。按商標(biāo)的不同作用,可以分為商品商標(biāo)、服務(wù)商標(biāo)、集體商標(biāo)和證明商標(biāo)等。

  14 .商標(biāo)權(quán)價(jià)值的影響因素

  商標(biāo)權(quán)價(jià)值的影響因素包括:

 ?。?1 )商標(biāo)的法律狀態(tài);

 ?。?2 )商標(biāo)的知名度;

 ?。?3 )商標(biāo)所依托的商品;

 ?。?4 )宏觀經(jīng)濟(jì)狀況;

 ?。?5 )評(píng)估目的;

 ?。?6 )類似商標(biāo)的交易情況;

 ?。?7 )商標(biāo)設(shè)計(jì)、廣告宣傳;

 ?。?8 )其他因素。

  15 .版權(quán)的定義

  版權(quán)是指作者及其他菱權(quán)所有人對(duì)文學(xué)、藝術(shù)和科學(xué)作品所享有的各項(xiàng)專有權(quán)利。它包括發(fā)表權(quán)、署名權(quán)、修改權(quán)、保護(hù)作品完整權(quán)、使用權(quán)和獲得報(bào)酬權(quán)。

  16 .著作權(quán)的限制

  著作權(quán)的限制包括:

 ?。?1 )地域的限制;

 ?。?2 )時(shí)間的限制;

 ?。?3 )獨(dú)立性;

 ?。?4 )權(quán)利的多樣性;

 ?。?5 )法律特性;

 ?。?6 )使用特征。

  18 .計(jì)算機(jī)軟件的特點(diǎn)

  計(jì)算機(jī)系統(tǒng)中的程序以及文檔稱為軟件,也即計(jì)算機(jī)軟件包含的是源程序和文檔兩個(gè)部分。

  計(jì)算機(jī)軟件可分為系統(tǒng)軟件、支撐軟件、應(yīng)用軟件三大類。

  計(jì)算機(jī)軟件的特點(diǎn)是計(jì)算機(jī)軟件無實(shí)物形態(tài)但以實(shí)物為載體,容易被復(fù)制,高智力投入而且需長(zhǎng)期持續(xù)投入。

  19 .計(jì)算機(jī)軟件評(píng)估方法的特點(diǎn)

 ?。?1 )運(yùn)用成本法評(píng)估計(jì)算機(jī)軟件的特點(diǎn)

 ?、僖怨ぷ髁炕虺绦蛘Z(yǔ)句行數(shù)為軟件成本的度量,軟件成本主要體現(xiàn)在人員工資上。

 ?、趪?guó)際一般使用成本法進(jìn)行軟件評(píng)估。

 ?、塾?jì)算機(jī)軟件評(píng)估時(shí),對(duì)于專用(即用戶只有一個(gè)或若干個(gè))軟件以及雖屬于通用軟件但尚未投入生產(chǎn)、銷售的,一般采用成本法。

 ?、軐?duì)于諸如自用型軟件,不存在市場(chǎng)或市場(chǎng)容易少,難以通過銷售軟件使用許可權(quán)獲得收益的情況,采用成本法較為可行。另外對(duì)于未開發(fā)完成軟件,一般采用成本法進(jìn)行評(píng)估也比較有說服力。

 ?、葸m用于軟件的整體轉(zhuǎn)讓、定價(jià)等經(jīng)濟(jì)行為。

 ?、蕹杀痉▽?duì)于軟件創(chuàng)造性價(jià)值考慮較少。

 ?、哕浖S護(hù)成本較高,持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng),各種軟件都不相同,軟件維護(hù)成本預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性對(duì)軟件價(jià)值影響較大。

 ?、嘣u(píng)估工作量大

  ( 2 )運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估計(jì)算機(jī)軟件的特點(diǎn)

 ?、俅嬖谥哂锌杀刃缘膮⒄哲浖?。

 ?、趦r(jià)值影響因素明確,可比量化。

 ?、塾玫妮^多的是功能類比法。

 ?、芏嘤糜谲浖a(chǎn)品定價(jià),軟件整體價(jià)值評(píng)估等。

 ?、萜渌浖氖袌?chǎng)數(shù)據(jù)比較難采集,目前在我國(guó)可操作性不強(qiáng)。

 ?、拊谑袌?chǎng)數(shù)據(jù)比較公開化的前提下,工作量一般。

 ?。?3 )運(yùn)用收益法評(píng)估計(jì)算機(jī)軟件的特點(diǎn)。

 ?、儋Y產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)收益之間存在穩(wěn)定的比例關(guān)系。

 ?、谖磥硎找婵梢灶A(yù)測(cè)。

 ?、圮浖氖找嫫谙掭^其他技術(shù)類產(chǎn)品短。

 ?、苁找骖~受軟件技術(shù)水平、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)前景等因素的影響與作用,因此收益額預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確與否對(duì)軟件評(píng)估值影響很大。

 ?、輰?duì)于已經(jīng)生產(chǎn)并投放市場(chǎng)的諸如財(cái)務(wù)軟件、人事工資管理軟件等通用軟件,具有市場(chǎng)容量的專業(yè)應(yīng)用軟件,以及對(duì)信息企業(yè)的價(jià)值評(píng)估,可采用收益現(xiàn)值法。

 ?、拮孕虚_發(fā)生產(chǎn)、獨(dú)家轉(zhuǎn)讓并可投入生產(chǎn)的軟件也可采用收益現(xiàn)值法進(jìn)行評(píng)估。

 ?、呖刹僮餍暂^強(qiáng),工作量較大。

  20 .割差法確定商譽(yù)價(jià)值

  商譽(yù)指企業(yè)在一定條件下,能獲取高于正常投資報(bào)酬率的收益所形成的價(jià)值。

  商譽(yù)的評(píng)估值 = 企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估值—企業(yè)的各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值之和(含可確指無形資產(chǎn))

  21 .超額收益法確定商譽(yù)價(jià)值

  商譽(yù)評(píng)估值指的是企業(yè)超額收益的本金化價(jià)格。把企業(yè)超額收益作為評(píng)估對(duì)象進(jìn)行商譽(yù)評(píng)估的方法稱為超額收益法。超額收益法視被評(píng)估企業(yè)的不同又可分為超額收益本金化價(jià)格法和超額收益折現(xiàn)法兩種具體方法。

 ?。?1 )超額收益資本化價(jià)格法確定商譽(yù)價(jià)值。

[[image12]]

 ?。?2 )超額收益折現(xiàn)法。

商譽(yù)的價(jià)值 =[[image13]]

  式中: R i -第 i 年企業(yè)預(yù)期超額收益;

  i -收益期限序號(hào);

  r -折現(xiàn)率;

  n -收益期限。

  八、長(zhǎng)期投投資評(píng)估

  考試目的

  通過對(duì)長(zhǎng)期投資評(píng)估內(nèi)容的考核 , 測(cè)試考生對(duì)長(zhǎng)期投資的特點(diǎn)及評(píng)估方法的掌握情況 . 重點(diǎn)測(cè)試考生對(duì)各類長(zhǎng)期投資評(píng)估有關(guān)的基本概念、評(píng)估具體方法的掌握情況,考核考生分析折和解決長(zhǎng)期投資評(píng)估問題的能力。

 ?。ǘ┛荚嚮疽?/P>

  熟悉長(zhǎng)期投資的概念、長(zhǎng)期投資評(píng)估的特點(diǎn)、局限性及程序。

  掌握債權(quán)投資的特點(diǎn)及評(píng)估上市交易債券和非上市交易債券的方法。

  3 .了解股票投資的特點(diǎn),股票的票面價(jià)格、發(fā)行價(jià)格、賬面價(jià)格、清算價(jià)格、內(nèi)在價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)格的關(guān)系;掌握上市普通股評(píng)估的技術(shù)思路,以及在固定紅利型、經(jīng)利增長(zhǎng)型和分段型股利分配政策假設(shè)前提下的股票價(jià)值評(píng)估方法;掌握優(yōu)先股的評(píng)估方法;掌握股權(quán)投資收益的分配形式和合同規(guī)定對(duì)長(zhǎng)期投資價(jià)值評(píng)估的影響;掌握非控股長(zhǎng)期投資和控股型長(zhǎng)期投資歷的評(píng)價(jià)評(píng)估方法。

  4 .了解其他資產(chǎn)的構(gòu)成及成評(píng)估對(duì)象的務(wù)件、標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估方法。

 ?。ㄈ┮c(diǎn)說明

  1 .長(zhǎng)期投資

  所謂長(zhǎng)期投資是指不準(zhǔn)備隨時(shí)變現(xiàn)、持有時(shí)間超過 1 年以上的投資。這咱投資的目的一是為了積累資金,二是為了達(dá)到控制其他企業(yè)或?qū)ζ渌髽I(yè)施加重大的影響,三是出于共他的長(zhǎng)期戰(zhàn)略考慮等。長(zhǎng)期投資按其投資的性質(zhì)的可分為股權(quán)投資、債僅投資和混合性投資三類。

  2 .債權(quán)投資評(píng)估的特點(diǎn)

 ?。?1 )投資風(fēng)險(xiǎn)較小,安全性較強(qiáng);

 ?。?2 )到期還本付息,收益相對(duì)穩(wěn)定;

 ?。?3 )具有較強(qiáng)的流動(dòng)性。

  3 .非上市交易債券的評(píng)估方法

  對(duì)于非上市交易債券不能直接采用市價(jià)進(jìn)行評(píng)估,應(yīng)該采取相應(yīng)的評(píng)估方法時(shí)行價(jià)值評(píng)估。對(duì)距評(píng)估基準(zhǔn)日 1 年內(nèi)到期的債券,可以根據(jù)本金加上持有期間的利息確定評(píng)估值;超過 1 年到期的債券,可以根據(jù)本利和的現(xiàn)值勤確定評(píng)估值。但對(duì)于不能按期收回本金和利息的債券評(píng)估人員應(yīng)在調(diào)查取證的基礎(chǔ)上,通過分析預(yù)測(cè),合理確定評(píng)估值。

  通過本利和的現(xiàn)值勤確定其評(píng)估值勤的債券,宜采用收益法進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)債券付息方法,債券又可分為到期一次還本付息債券和分次付息、一次還本債券兩種。評(píng)估人員應(yīng)采用不同的方法計(jì)算。

  4 .股票的清算價(jià)格的是公司清算時(shí)公司的凈資產(chǎn)與公司股票總數(shù)的比值。如果已經(jīng)營(yíng)不善或者其他原因被清算時(shí),該公司的股票價(jià)值就相當(dāng)于公司股票的清算價(jià)格。

  5 .股票的內(nèi)在價(jià)值勤,是一種理論價(jià)值或模擬市場(chǎng)值。它是根據(jù)評(píng)估人員對(duì)股票未來收益的預(yù)測(cè),經(jīng)過折現(xiàn)后得到的股票價(jià)值。股票的內(nèi)在價(jià)值主要取決于公司的財(cái)務(wù)狀況、管理水平、技術(shù)開發(fā)能力、公司發(fā)展?jié)摿Γ约肮久媾R的各種風(fēng)險(xiǎn)。

  6 .股票的市場(chǎng)價(jià)格是證券市場(chǎng)上買賣股票的價(jià)格。在證券市場(chǎng)比較定善的條件下,股票的市場(chǎng)價(jià)格基本上是市場(chǎng)對(duì)公司股票內(nèi)在價(jià)值的一種客觀評(píng)價(jià),在某種程度上可以將市場(chǎng)價(jià)格直接作為股票的評(píng)估價(jià)值。當(dāng)然,當(dāng)證券市場(chǎng)發(fā)育尚未成熟之時(shí),股票市場(chǎng)的投機(jī)成分太大時(shí),股票的市場(chǎng)價(jià)格就不能完全代表其內(nèi)在價(jià)值。因此,在具體進(jìn)行股票價(jià)值評(píng)估時(shí),也就不能不加分析地將其市場(chǎng)價(jià)格作為股票的評(píng)估值。對(duì)于股票的價(jià)值評(píng)估,一般分為上市交易股票兩類進(jìn)行。

  7 .非上市交易股票中的評(píng)估

  非上市交易的股票,一般應(yīng)采用收益法評(píng)估,即綜合分析股票發(fā)行企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況及風(fēng)險(xiǎn)、歷史利潤(rùn)水平和分紅情況、行業(yè)收益等因素,合理預(yù)測(cè)股票投資的未來收益,并選持合理的折現(xiàn)率確定評(píng)估值。

  8 .固定紅利型股利政策下股票價(jià)值評(píng)估

  因定紅利型是假設(shè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定,分配紅利固定,并且今后也能保持因定水平,在這咱假設(shè)條件下,普通股股票評(píng)估應(yīng)采用年金法。

  9 .紅利增長(zhǎng)型股利政策下股票價(jià)值評(píng)估

  紅利增長(zhǎng)型適用于成長(zhǎng)型股票的評(píng)估。成長(zhǎng)型企業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ?,收益率?huì)逐步提高。該類型股票的評(píng)估。成長(zhǎng)型的假設(shè)條件是發(fā)行企業(yè)并未將剩余收益分配給股東,而是用于追加投資擴(kuò)大再生產(chǎn),因此,紅利呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。在這種假設(shè)前提下,普通股股票價(jià)值評(píng)估應(yīng)考慮將股票收益的預(yù)期增長(zhǎng)率包含在資本化率中。

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